文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招trong>日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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