“现(xiàn)在的(de)房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资(zī)者的(de)关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要(yào10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资金(jīn)来源来自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多(duō)表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内最低的(de)；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们(men)看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色(sè)的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及过于(yú)激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负(fù)债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年(nián)市场没有想象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行较(jiào)积极(jí)的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了(le)“中国(guó)工(gōng)商银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码(dàn)作为杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年(nián)一季报10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为(wèi)积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家(jiā)用电器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不(bù)足(zú)导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来(lái)越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来(lái)越多。美(měi)国(guó)过去的(de)数据(jù)充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价值(zhí)派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等(děng)多(duō)因素(sù)一(yī)度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略(lüè)优(yōu)选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持(chí)股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多(duō)在香(xiāng)港上市(shì)，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市(shì)场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易(yì)一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好(hǎo)的(de)服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

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