导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子g>

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。