近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(sh林心如生肖，林心如生肖属什么òu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募RE林心如生肖，林心如生肖属什么ITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到林心如生肖，林心如生肖属什么期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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