导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境ong>中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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