文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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