文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东(d025是哪里的区号，025是哪里的区号查询ōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　025是哪里的区号，025是哪里的区号查询rong>6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒025是哪里的区号，025是哪里的区号查询闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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