5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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