近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产(事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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