万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(deapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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