导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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