万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中2000克是多少斤 2000克等于多少公斤债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(b2000克是多少斤 2000克等于多少公斤ù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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