近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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