导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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