5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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