万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(f轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁ēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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