文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(sh明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了ì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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