“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么(me)如(rú)何寻找房地(dì)产个(gè)股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足以下三个(gè)基(jī)准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年(nián)房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在(zài)资本(běn)市(shì)场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业的(de)成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉(jué)到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的(de)33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三(sān)分(fēn)之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它(tā)的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩(kuò)张得(dé)太快，但什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语未(wèi)来的两年市场没(méi)有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标(biāo)准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金(jīn)茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率都在(zài)60％之上(shàng)。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公(gōng)司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成(chéng)本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语房企同样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国(guó)工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的(de)几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团(tuán)仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发(fā)只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内(nèi)装相关的(de)行业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来(lái)自家(jiā)纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧(ō什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语u)价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风光一时(shí)的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基(jī)金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也(yě)成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制(zhì)家(jiā)居(jū)类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一(yī)个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的(de)合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易(yì)一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到(dào)期之(zhī)后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语