近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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