近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàn印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有g)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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