OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发(良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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