文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监(ji六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思ān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思