OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风50克有多少参照物图片，50克有多少参照物险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这50克有多少参照物图片，50克有多少参照物些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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