OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(y22寸是多少厘米ǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来22寸是多少厘米了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng22寸是多少厘米)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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