OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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