文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购嘴巴含胸的感觉知乎房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　嘴巴含胸的感觉知乎ong>引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng嘴巴含胸的感觉知乎)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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