万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(b河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话èi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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