5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝连云港灌南邮编号是多少盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调连云港灌南邮编号是多少(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、连云港灌南邮编号是多少可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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