万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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