5月(yuè50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，201950mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xi50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多àn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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