5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均cos180°是多少，cos180度等于多少(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)cos180°是多少，cos180度等于多少通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经cos180°是多少，cos180度等于多少(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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