近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(四大灵猴的兵器叫什么名字zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shà四大灵猴的兵器叫什么名字ng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 四大灵猴的兵器叫什么名字