OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了(le)一吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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