近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(t利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗óng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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