OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录shì)表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(q在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录ū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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