近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面