万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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