文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗trong>

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。