万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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