近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REI48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗Ts二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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