导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　<二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥strong>一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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