OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dsand可数吗还是不可数，thousand可数吗à)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对sand可数吗还是不可数，thousand可数吗。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)sand可数吗还是不可数，thousand可数吗和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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