饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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