文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(半夜被C醒是一种什么样的感受zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù半夜被C醒是一种什么样的感受)房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)半夜被C醒是一种什么样的感受追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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