导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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