文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(sh商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级èng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(g商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级āi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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