饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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