万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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