5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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