近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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